撰稿 | 浑水调研特约研究员 卜泰东

2019 年，房价还会涨吗？哪些城市更有发展潜力？4 月 12 日，恒大研究院发布 2019 年中国城市发展潜力排名，其中江苏南京和苏州、无锡被划入第一档，常州、南通被划入第二档。在百强榜上，南京仅次于北上广深和成都，位列全国第六。

南京、苏州、无锡被划入第一档

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，恒大研究院任泽平这份报告，显然是从房地产角度来考察。

中国 20-50 岁人口于 2013 年见顶，存量住房套户比近 1.1 和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显。

从榜单来看，深北上广稳居中长期发展潜力榜单前 4 名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地区有 32 座城市进入前 50 名，百强城市以全国 13% 的土地，集聚 50% 的人口，创造 73% 的 GDP，占全国商品住宅销量的 62%。

江苏十三地市中，有十个城市进入了 2019 城市潜力榜百强。其中，南京、苏州、无锡被划入第一档，排名分别为第 6、第 13、第 21，常州和南通被划入第二档，排名分别为第 30 和第 34。

除直辖市、省会城市和计划单列市外，前 50 名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区，其中长三角城市群8 个，珠三角城市群4 个，海西城市群、山东半岛城市群各 2 个。

苏锡常、南京都市圈潜力大

在产业创新方面，一二线城市头部效应明显，京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。

从主要城市上市公司数及发明专利授权量占比来看，江苏的苏州、南京、无锡分列第六、七、八位，常州第 22 位。

交通区位和公共资源方面，一二线城市也占有明显优势。在江苏而言，南京这方面的优势十分明显。以轨道交通为例，已运营的里程位居全国第四，仅次于北上广，已批复的里程则居于武汉和深圳之后，排名全国第六。

在城市群层面，19 个城市群中，长三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三个，以全国 5% 的土地面积集聚了 23.3% 的人口，创造了 39.3% 的 GDP。

在都市圈层面，24 个千万级大都市圈以全国 6.7% 的土地集聚约 33% 的常住人口，创造约 54% 的 GDP。从发展潜力看，上海、北京、深莞惠、广佛肇都市圈居前，之后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都市圈。其中，部分都市圈范围有重合，比如上海都市圈与杭州都市圈、苏锡常都市圈均有重合。

江苏“抢人大战”形势不乐观

不过，从人口角度看，江苏的“抢人大战”形势仍然不容乐观。当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存，京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。

当前人口回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，广东、浙江等省重新明显集聚，江苏则从 2000-2010 年的 54 万降至 2010-2015 年的 22 万，2015-2018 年为 25 万、无明显起色，江苏与广东的人口集聚差异类似经济发展差异，2016 年开始两地经济总量逐渐拉大。

常州掉队，苏锡常面临散伙？

另一个值得注意的现象是，在苏锡常都市圈中，常州的发展有掉队的趋势。在榜单上，常州被划入第二档，排名第 30 位，和南通较为接近，与苏州、无锡、南京已经有较大的距离。

在 2016 年 6 月的《长江三角洲城市群发展规划（2015-2030）》中，将长三角城市群的空间格局划为“一核五圈四代”，一核即为上海，五圈为南京、杭州、宁波、合肥和苏锡常都市圈。

但在这份规划中，先是明确了苏锡常三市组成一个都市圈，又有“沪苏通”、“锡常泰”的提法，即“推进沪苏通、锡常泰跨江融合发展”，把苏锡常组合到一起，却没有组合成铁板一块，这份规划对苏锡常都市圈的描述有些耐人寻味。

近几年来，苏锡常三市均或多或少表现出了后劲不足的迹象，常州更是与苏州、无锡脱节，掉入了江苏省第二梯队，很大原因是行政地位与经济实力不匹配，很多方面的权限不高，能得到的上级资源较少。

在上海持续扩大势力范围，南京提高首位度的情况下，苏锡常都市圈夹在其间，未来如何争取更高的地位和权限来促进自身发展，将是个重要的课题。