谈到房子，首先就会想到“房价”二字。这也难怪，毕竟房子是我们“衣食住行”中重要的一环，而房价高低则关系到我们能不能买得起的问题。就眼下来说，年轻人真是不容易，刚走向社会，大都会面临不低的房价，而自己的兴趣爱好，结婚生子都只能往后拖。所以，经常有听到 80 后、90 后说，我们是最“苦”的一代，工作不分配，自己还得凑钱买高价房，然后背负二三十年的房贷。

不过，回过头来看看。我们大都只关心房价涨跌，能不能买不买得起问题，但对房子在未来很有可能面临的问题而无暇顾及。是啊，我们现在只管先解决住的问题，毕竟结婚要房子，子女上学要房子，而且，我们很多时候也别无选择。但是，正因为这样，更会容易滋生一些重要问题出来。而且随着时间推移，这些问题也会逐步显现，到彼时才重视，可能就来不及了。

本文的目的不是为了暴露什么问题，而是把眼下应该担忧的问题提前理出来，俗话说，“人无远虑，必有近忧”，考虑长远，早把眼下工作做好，才有可能避免或者减少在未来发生问题的可能性。随着时代不断发展，20 年后，住房关心的问题不再是房价，而是将要面对“3 大”扎心难题。

这 3 大难题就是：房屋质量问题、高层住宅问题、房屋空置问题，为什么会是这三个问题呢？请听房君一一道来：

一、房屋质量问题

先来说说，笔者看到的一个龙头房企内部文件，我在里面提取了一些关键字眼。比如 “拿地到开工超过 40 天，当即撤职”、“设计院接到要求后，当天内出图（通宵）”、“展示区 35 天内开放，奖励 20 万元”、“开盘工期小于等于 3 个月，奖励 20 万”、“开盘工期大于 7 个月，项目总撤职”。其实，这些都可以概括为现在房地产界流行的 3 个字：“高周转”。

正是如此，所以就产生了这样的“壮观”现象。一些房企年均复合增长率能达到 50%，甚至更高，3-5 年时间就能从年销售额一二百亿元，增长到上千亿。根据数据显示，2018 年，房企“千亿军团”已达 30 家，2019 年应还会高于此数。这一切都归功于前面提到的“高周转”3 个字。但是我们也知道，任何工序、流程都是需要时间的，比如浇筑混泥土需要时间吧，特别是在低温下。快就容易出错。所以，我们也经常看到媒体报道，这里、那里在建的楼房塌了。这是偶然吗？显然不是！难怪有人说，这两年的房子，商品房质量可能是历史上最差的。至于差不差，相信时间会检验。

记得万科创始人王石曾说过，住宅寿命一般就 30 年，后来虽然给予否认，说是到那个时候就会面临拆迁，实际上这个解释是经不起推敲的，下面笔者再单独说。龙头房企如此，其他房企能好到哪里去呢？而且，这几年往往又是房子建造量最大的阶段。在现实中，我们看到没几年房龄的房子都老旧不堪，那么再过 15-20 年呢？

二是高层住宅问题

对于这个问题，笔者曾几次撰文专门有论述。归纳起来主要有 3 个方面，一是维保问题，二是拆迁问题，三是消防问题。

众所周知，我们在购房时，都会缴纳一笔住宅维修基金，这笔钱主要就是为了维护保养房屋。一般说来，在开始几年，由于房龄新、设备设施新，所以，我们一般也不会用到这笔资金，而且在维保期内，应由开发商出钱维修。但是，随着时间推移，房屋设备老化，比如电梯、管道、外立面以及共同部位和主体结构等不断出现问题时，这笔钱就开始派上用场了。而且可以预见的是，越到后面，费用就消耗得越快，也终究有用完用尽的时候。那么，我们怎么办？指望每家每户出钱修吗？显然不容易，从现在我们老旧楼房要装一部电梯就可知道结果。指望公家出钱帮修吗？这么多高层住宅，想想也不太现实。

此外，高层住宅还会面临拆迁难问题。现在都已经 30 来层的高层住宅，按照 1：1.5 的赔付比，在加上建筑成本和利润，真要拆迁再重建，起码要建 60-80 层超高层住宅，而且技术要求都会进一步增加建造成本。开发商不赚钱甚至亏本的事显然不会去做。当然，赔付低了，业主们也不会干，否则怎么有钱去置换新房子呢？所以，未来高层住宅拆迁将是一大难题。消防问题就不用说了，这不是一个未来问题。目前大多数城市消防车救援高度，加上云梯高度，大都不会超过 20 层。未来，随着高层住宅老化，发生火灾系数增加，这一定是一个不能忽视的问题。

三是房屋空置问题

在早些时候，我们也听到一些关于日本一些地区免费送房屋的新闻。实际上，这种情况是伴随着日本高度老龄化而来。这种现象离我们很远吗？根据有关数据预测显示，到 2040 年，我们 65 岁以上老龄口将超过总人口 20% 的占比。从目前来看，我们独生子女家庭占据很大一部分，很多都是两个独生子女家庭结合成一个家庭，双方父母有房，爷爷奶奶有房，你也可能买了房子，也就是说，当父母们老去后，你将面临接手好几套房子的“幸福生活”。

另外，在接下来，我们城市化发展的趋势是以都市圈和城市群为主。那么有可能出现的一种情况是，人口都流向大都市圈和城市群，而小城市、资源型城市以及经济不发达的城市等，人口都可能被虹吸，这些城市原本有的住房就空置下来。这些搬不动的钢筋混泥土，如果没人住，其实就是一堆建筑垃圾。所以，别看我们现在的房子很走俏，这里面有刚性需求，也有投机炒作成分，还有以保值增值为目标的购房需求。但在未来，当人口和需求都减少，一些地方房子过剩而空置的情况也就理所当然了。

通过以上分析，20 年后，房价或不再是我们重点关注的话题，而有可能出现的 3 大“扎心”问题应引起我们提前重视。无论从技术上、规划上，还是监督上，多一分“前瞻性”考虑总是必要的。多一些忧患意识，总比措手不及要好吧，您说呢？