根据国家统计局的数据，今年 1-5 月份，我国商品房销售面积 55518 万平方米，同比下降 1.6%，降幅比 1-4 月份扩大 1.3 个百分点。

如果看土地购置面积（这一定程度上反应房企对未来的预期，毕竟土地是房企最重要的生产资料），那更糟糕。

1-5 月土地购置面积同比 -33.2%，跌幅减少 0.6pct，土地成交价款同比 -35.6%，跌幅扩大 2.1pct。1-5 月全国土地购置面积的降幅与百城土地成交建面 -5.7% 的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市，普通三四线城市拿地明显减少。

都说 "短期看政策 , 中期看土地 , 长期看人口"。各地不断加码调控，让很多房企对未来充满悲观。

然而，正在此时，一个似乎要接力棚改的政策出现了——全国 4 万亿旧改正在启动，会激起巨浪吗 ?

4 万亿规模的老旧小区旧改

并不会是下一个棚改

中国楼市是典型的政策市，因此任何一个政策出台都会被解读为利空或利好。国常会部署推进城镇老旧小区改造的消息传出后，舆论普遍将其视为下一个棚改，将会刺激楼市和房价上涨。这种认识，很可能是错的。

对老旧小区的改造，在今年 3 月「两会」政府工作报告中就有提及——「城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升」。

这一次的国常会，是为全国范围内的全面铺开定调。

其实，各地的试点工作早已展开。

比如，上海普陀区甘泉路街道，作为全国旧改的试点，早在一两年前就已经开始了老旧社区的改造。通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段，完成了片区的整体升级。

毕竟，老旧小区规模大，要探索出一条可行的路径。

按照国常会的说法，"据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广"。

住建部巡视员倪洪波曾在 5 月份提及旧改，全国共有老旧社区 16 万个，建筑面积约 40 亿㎡。

今年 3 月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：初步估算老旧社区改造的总投资额可高达 4 万亿。

体量如此巨大，很多人自然而然地联想到虽然已经收紧但仍在执行的棚改。而棚改，被视为最近一轮楼市去发动机——特别是三四五线城市。今年以来，三四五线城市行情转淡，跟去年以来棚改货币化的收紧紧密相关。

很多人印象中的老旧社区改造，无非就是 "老房子刷绿漆"。此次国常会明确提出，老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。这些升级改造，都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……毫无疑问，这些举措将会极大地激活现在旧城区的价值。

然而，明源君认为，这次全国化的旧改并不是棚改的翻版。

首先，棚改是推倒重建，而老旧小区的改造，大部分都不会走推倒重建的路子。老婆小改造升级一下，自身的价值会回归。但大多数依然会低于周边的新房或者次新房，对周边以及整个城市房价的拉动作用有限。

比如，有些老旧小区去年，甚至更早就已经改造了，装了暖气、电梯，门窗换了，楼道也粉刷一新，但小区内部的空间还是很狭小。这就像整容一样，可以改观一下表明，但是改变不了基因。那些认为老旧小区改造之后，价格会大涨的人，太过于乐观。

其次，目前，我国已经告别了住房短缺的时代，缺的是好房子。一旦几万亿资金流入老旧小区改造，对日趋衰败的老城区会带来极大的提振效应。升级后的老房子，会重新赢得市场的青睐，这相当于加大了市场高品质房子的的供应量，严格来说，这对一手房市场是一次利空。

今年 1~5 月份百城土地供需比仍处于 1 以上，说明供应并未缺席，到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少，百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。

所以，对这个政策，不能用传统开发的视角去看待，否则你可能失望。

开发商有三大掘金机会

虽然启动全国性的旧改，不等于另一个棚改，但是对开发商来说，依然有不少的机会……

首先，据明源君了解，此前各地试点的老旧小区改造，不少是由各地政府主导，由于无利可图，因此推进的速度也比较慢，此次国常会明确提出 「鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。」

一、部分老旧小区依旧拆掉重建

拆除重建是很长一段时间内，旧改的惯用模式。这也是开发商最喜欢的，因为一旦拆迁完成，这跟传统的增量开发几乎没什么差别。

对老旧小区的改造，不同于我们通常认识大旧改。国常会明确要求，要 "以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持"。

以上海为例，其旧区和旧住房改造历经三个阶段。前两个阶段以 "大动迁" 和 "大拆迁" 为主，新一轮则从 "拆改留并举、以拆为主" 转到 "留改拆并举、以保留保护为主"。因为上海的特色建筑例如小里弄、石库门和老弄堂等，传承城市记忆，是上海文化的重要载体。例如，虹口区春阳里、黄浦区承兴里、普陀区金城里均为确定保护保留的风貌街坊内建筑，部分建筑已经有近百年历史……

然而，对于部分不具有文化承载功能，而且特别破旧的小区，各地政府也会批准推倒，原地重建，这里面就大有开发商的可用武之地。

还是以上海为例，由于政府特别支持老旧小区改造，希望引入市场的力量参与，因此上海现在允许拆旧原地还迁——你把老旧小区的楼拆掉重新盖，盖好之后所有居民回来，但是政府同意你在之前的基础上加盖一层或增加地下室，这是非常好的政策，因为这样就可以把原来投资者无法获得回报的难题一下子解决了。

位于静安区的彭浦新村，辖区内的彭三、彭一小区等早期公有住房是静安区现存最大的不成套的住宅区。小区内居住建筑大都建造于上世纪六七十年代，共有 58 幢，居民 2588 户，均为砖混 4 至 6 层房屋。

在判定原有老旧房屋几乎没有改造价值后，静安区决定对数十幢不成套房屋在原址进行拆除重建。居民回搬后，家里都有了独立使用的卫生间和厨房间，告别了 "拎马桶" 的生活……

新建成的小区不仅同步配套了 1500 平方米社区商业，还配有社区警署、城管、为老服务中心、有线电视用房、业委会及物业管理用房，并增加了 218 个停车位。

对于核心城市核心地段的老旧小区来说，即便是解决停车场的问题，也能较大幅度提振整个小区的价值。整体拆除重建之后，可以施展的空间更大。

对于老旧小区的改造，上海的思路是应留的必须留，作为‘留改拆’工作底线，必须保留保护好历史风貌，保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑。当拆的加快拆，对不涉及风貌保护的成片二级旧里以下房屋，将按既有政策机制继续拆除，尽力而为，能快则快。

对于擅长搞旧改的房企来说会特别有优势。

由于华润置地的城市更新已跳出了传统 "拆迁重建" 的粗放型更新模式，转向精细化城市设计为切入点的更新模式，使得其在各地如鱼得水。凭借这种专业能力，目前华南大区仅深圳就有数十个新项目，并且已陆续进驻了东莞、湛江、珠海等城市，推进了九十余个项目的落地。旧改带动了华润的盈利能力大幅提升。2018 年上半年华润置地的综合毛利润率为 48.1%，比上年同期的 35.0% 大幅提升。其中开发物业毛利率由 32.6% 提升为 48.6%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由 63.5% 升至 66.6%。较大程度上，得益于其城市更新。

二、不能新增面积的也有利可图

明源君相信，为了吸引社会力量参与老旧小区的改造，除顶层设计（金融层面）会大力支持以外，各地政府也会效仿上海，让参与者有利可图。

当然，有部分城市的骨头注定会比较难啃。比如，北京。据明源君了解，多家参与今年北京老旧小区改造试点的机构透露，目前北京对老旧小区改造的态度是：原拆原建可以，政府不出钱，居民也不出钱，而且坚决不允许加建 1 平米！

然而，即便如此，也并非无利可图。愿景集团董事长陶红兵在前不久的 "2019 城市更新资管高峰论坛" 上就透露，愿景找到了改造老旧小区的解决方案，拿到了北京列入今年十大老旧小区改造试点工程，非常大的小区，由愿景作为唯一的实施主体，已经全面动工了，今年 8 月份示范区能做出来，大概明年能把这个小区整治完毕。

陶红兵表示，这种模式下的改造，活很难很慢，更赚不了大钱，但有回报，因为别人看到的是能不能快速赚大钱，我们看到的是赚，而且细水长流。

国家统计局 2015 年抽样调查显示，存量住房中 78% 为 6 层及以下建筑（21% 为平房），这其中绝大部分没有电梯。同时，16% 的住房无厨房或卫生间，而美日等发达国家，该比例接近于 0，并且 15% 的住房建于 1990 年以前。

比如北京带箍的房子（即 1976 年大地震时做了加固的房子）到处都是；70% 的房子没有电梯，超 70% 的房子没有卫生间（带浴室）。

这意味着，只要你想干，就有得干，而且有钱赚，只不过比作传统开发销售赚的钱少点……

老旧小区里的痛点，现在政府到了寝食不安的地步，北京一距离 CBD 不远的老旧小区，是上个世纪 80 年代建的，有一万多户居民，仅今年 5 月份就有两次火灾。为啥？因为没有物业管理，没有电梯，运送东西不方便，楼道里堆满了可燃物。

另外，电路老化等，也是很大的火灾隐患。一旦失火，消防车还不容易进去，甚至根本进不去……类似的小区，在北京有一千多个，全国更是不计其数。

你能帮地方政府解决这些痛点，无论是在当地，还是在别的地方去拿类似的项目——比如可以拆除重建的，都会顺利很多。而这相对是可以赚大钱的…

三、可以通过配套和服务来赚钱

拿到不允许拆除重建的老旧小区改造项目怎么赚钱？

根据国常会的说法，老旧小区改造 "重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费"。

注意，建设小区水电气路及光纤等配套设施，加装电梯，配建停车设施，可能居民都不用出钱。可是，"住户户内改造" 居民总得出钱吧，毕竟国常会的通告里面都写得明明白白 "促进住户户内改造并带动消费"。

据明源君了解，部分参与老旧小区改造的开发商，有下属的装饰装修公司，可以承接老旧小区内业主的户内改造和装饰装。

如上所说，目前很多老旧小区是没有物业的，一旦老旧小区改造完毕，顺带承接小区的物业也是很理所当然的。

伴随着城市化的加速，面对规模达万亿级的大市场，承接房产管理的物业行业正迎来一个快速发展时期。14 家 A 股和港股上市公司，51 家新三板上市，百余家中小型物管企业 ...... 从单一模式到增值服务，从 "事繁利薄" 到被资本追捧，这个万亿级的庞大市场正在加速完成自己的转变，从物业管理服务出发，衍生出一系列新商业模式和增长空间，成长为新的蓝海。

与此同时，物业公司逐渐将物业视为入口，聚集流量基础，积极利用大数据、移动互联网、人工智能、新零售等新技术和商业模式开拓出更广阔的商业空间，布局教育、养老、医疗健康等社会公共服务。这跟国常会上的指向一致——

在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

最后，老旧小区的改造，绝不仅仅限于小区内部，还有小区周边。比如，目前，包括上海在内的老区，都试图搞一小区一方案和一楼一方案，探索 "多模式并举"，走出风貌保护、城市更新、旧区改造、有机结合、统筹推进的新路。

来源：明源地产研究院